होम लोन
*RBI के दिशानिर्देशों के अनुसार, ₹30 लाख तक की संपत्ति पर — संपत्ति मूल्य के अनुसार LTV घटता है *RBI guidelines ke according, ₹30 lakh tak ki property par — property value ke hisaab se LTV kam hota jata hai *Per RBI guidelines, for properties up to ₹30 lakh — LTV decreases as property value rises
बहुत से लोगों को लगता है कि बैंक केवल उनकी सैलरी देखकर होम लोन दे देता है। वास्तव में बैंक कई मानकों के आधार पर आपकी पात्रता (Eligibility) तय करता है, जिनमें सबसे महत्वपूर्ण है आपकी आय (Income), मौजूदा ईएमआई (Existing EMI), क्रेडिट इतिहास और संपत्ति का मूल्य।
Bahut se logon ko lagta hai ki bank sirf unki salary dekhkar home loan de deta hai. Actually bank kai standards ke aadhar par aapki eligibility decide karta hai — jinmein sabse important hai aapki income, existing EMIs, credit history aur property ki value.
Many people assume banks approve a home loan just by looking at salary. In reality, banks weigh several factors — income, existing EMIs, credit history, and property value — to decide eligibility.
FOIR का पूरा नाम है Fixed Obligation to Income Ratio। सरल भाषा में, बैंक यह देखता है कि आपकी मासिक आय का कितना हिस्सा EMI में जा सकता है। अधिकांश बैंकों में FOIR लगभग 60% से 70% तक माना जाता है।
FOIR ka poora naam hai Fixed Obligation to Income Ratio. Simple bhasha mein, bank ye dekhta hai ki aapki monthly income ka kitna hissa EMI mein ja sakta hai. Zyaadatar banks mein FOIR lagbhag 60% se 70% tak maana jata hai.
FOIR stands for Fixed Obligation to Income Ratio. In simple terms, it's how much of your monthly income the bank allows to go toward EMIs. Most banks cap FOIR around 60–70%.
मान लेते हैं मासिक नेट सैलरी ₹50,000 है, स्वीकृत FOIR 60% है, और कोई अन्य EMI नहीं चल रही।
Maan lete hain monthly net salary ₹50,000 hai, accepted FOIR 60% hai, aur koi aur EMI chal nahi rahi.
Assume a monthly net salary of ₹50,000, an accepted FOIR of 60%, and no other running EMIs.
₹30,000 प्रति माह
Max acceptable EMI = ₹50,000 × 60% = ₹30,000 per month
Max acceptable EMI = ₹50,000 × 60% = ₹30,000 per month
8% सालाना ब्याज दर और 20 वर्ष (240 महीने) की अवधि पर, ₹30,000 की EMI क्षमता से आपकी अनुमानित पात्रता लगभग ₹35–36 लाख के आसपास बन सकती है।
8% saalana interest rate aur 20 saal (240 months) ki tenure par, ₹30,000 ki EMI capacity se aapki anumaanit eligibility lagbhag ₹35–36 lakh ke aas-paas ban sakti hai.
At 8% p.a. over 20 years (240 months), an EMI capacity of ₹30,000 translates to an estimated eligibility of roughly ₹35–36 lakh.
| मासिक आयMonthly IncomeMonthly income | FOIR | अधिकतम EMIMax EMIMax EMI | अनुमानित पात्रताEst. EligibilityEst. eligibility |
|---|---|---|---|
| ₹50,000 | 60% | ₹30,000 | ~₹35–36 लाखlakhlakh |
| ₹75,000 | 60% | ₹45,000 | ~₹53–54 लाखlakhlakh |
| ₹1,00,000 | 60% | ₹60,000 | ~₹71–72 लाखlakhlakh |
(8% ब्याज दर, 20 वर्ष अवधि मानकर — वास्तविक पात्रता ब्याज दर, अवधि और बैंक की नीति के अनुसार बदल सकती है। ऊपर कैलकुलेटर से अपनी सटीक पात्रता जानें।)
(8% interest rate, 20 saal tenure assume karke — actual eligibility interest rate, tenure aur bank ki policy ke hisaab se badal sakti hai. Upar calculator se apni exact eligibility jaanein.)
(Assumes 8% interest, 20-year tenure — actual eligibility varies by rate, tenure, and bank policy. Use the calculator above for your exact figure.)
मान लीजिए मासिक आय ₹50,000 है, कार लोन की EMI ₹8,000 है, और FOIR 60% है। अधिकतम अनुमत EMI ₹30,000 है। मौजूदा EMI ₹8,000 है। इसलिए होम लोन के लिए उपलब्ध EMI केवल ₹22,000 बचती है — इस स्थिति में होम लोन पात्रता कम हो जाएगी। इसलिए होम लोन आवेदन से पहले अन्य ऋणों को कम करना कई बार लाभदायक होता है।
Maan lijiye monthly income ₹50,000 hai, car loan ki EMI ₹8,000 hai, aur FOIR 60% hai. Max allowed EMI ₹30,000 hai. Existing EMI ₹8,000 hai. Isliye home loan ke liye available EMI sirf ₹22,000 bachti hai — is situation mein home loan eligibility kam ho jaayegi. Isliye home loan apply karne se pehle other loans kam karna kaafi baar faydemand hota hai.
Say monthly income is ₹50,000, an existing car loan EMI is ₹8,000, and FOIR is 60%. Max allowed EMI is ₹30,000. With ₹8,000 already committed, only ₹22,000 remains for the home loan — reducing eligibility. Paying down other loans before applying is often worthwhile.
केवल आपकी आय पर्याप्त नहीं है। बैंक यह भी देखता है कि संपत्ति का मूल्य कितना है। RBI के दिशानिर्देशों के अनुसार:
Sirf aapki income kaafi nahi hai. Bank ye bhi dekhta hai ki property ki value kitni hai. RBI ke guidelines ke according:
Income alone isn't enough — the bank also looks at the property's value. Per RBI guidelines:
| संपत्ति मूल्यProperty ValueProperty value | अधिकतम LTVMax LTVMax LTV |
|---|---|
| ₹30 लाख तकlakh taklakh and under | 90% |
| ₹30–75 लाखlakhlakh | 80% |
| ₹75 लाख से अधिकlakh se zyadalakh and above | 75% |
उदाहरण: संपत्ति मूल्य ₹50 लाख, LTV 80% → अधिकतम लोन ₹40 लाख, डाउन पेमेंट ₹10 लाख। अगर आपकी आय के आधार पर पात्रता केवल ₹32 लाख बन रही है, तो बैंक ₹40 लाख नहीं देगा। बैंक हमेशा दोनों में से कम राशि देगा — आय के आधार पर पात्रता और LTV के आधार पर पात्रता, जो भी कम हो।
Example: property value ₹50 lakh, LTV 80% → max loan ₹40 lakh, down payment ₹10 lakh. Agar aapki income ke aadhar par eligibility sirf ₹32 lakh ban rahi hai, to bank ₹40 lakh nahi dega. Bank hamesha dono mein se kam raashi dega — income-based eligibility aur LTV-based eligibility, jo bhi kam ho.
Example: property value ₹50 lakh, LTV 80% → max loan ₹40 lakh, down payment ₹10 lakh. If your income-based eligibility is only ₹32 lakh, the bank won't lend ₹40 lakh. The bank always lends the lower of the two — income-based eligibility or LTV-based eligibility.
मान लीजिए वास्तविक खरीद मूल्य ₹60 लाख है, लेकिन रजिस्ट्री मूल्य ₹50 लाख है। कई बैंक लोन की गणना रजिस्ट्री मूल्य के आधार पर करते हैं। 80% LTV पर: 80% × ₹50 लाख = ₹40 लाख। भले ही आपने ₹60 लाख का सौदा किया हो, बैंक का लोन ₹40 लाख तक सीमित हो सकता है। इसी कारण कई बार खरीदार को अधिक डाउन पेमेंट करनी पड़ती है।
Maan lijiye actual purchase price ₹60 lakh hai, lekin registry value ₹50 lakh hai. Kai banks loan ki calculation registry value ke aadhar par karte hain. 80% LTV par: 80% × ₹50 lakh = ₹40 lakh. Bhale hi aapne ₹60 lakh ka deal kiya ho, bank ka loan ₹40 lakh tak limited ho sakta hai. Isi wajah se kai baar buyer ko zyada down payment karni padti hai.
Say the actual purchase price is ₹60 lakh, but the registry value is ₹50 lakh. Many banks calculate the loan on registry value. At 80% LTV: 80% × ₹50 lakh = ₹40 lakh. Even with a ₹60 lakh deal, the loan may be capped at ₹40 lakh — often forcing the buyer to make a larger down payment.
कुछ बैंक और हाउसिंग फाइनेंस कंपनियां होम इम्प्रूवमेंट, फर्निशिंग, इंटीरियर या रेनोवेशन के लिए अतिरिक्त फंडिंग भी उपलब्ध कराती हैं — यह ग्राहक की प्रोफाइल और बैंक की नीति पर निर्भर करता है।
Kuch banks aur housing finance companies home improvement, furnishing, interior ya renovation ke liye additional funding bhi provide karti hain — ye customer ki profile aur bank ki policy par depend karta hai.
Some banks and housing finance companies also offer additional funding for home improvement, furnishing, interiors, or renovation — subject to your profile and the lender's policy.
यदि आप व्यवसायी, दुकानदार, प्रोफेशनल या स्व-रोजगार व्यक्ति हैं, तो बैंक आमतौर पर आपकी आयकर रिटर्न (ITR), GST रिटर्न और बैंकिंग व्यवहार का अध्ययन करता है।
Agar aap businessman, dukandar, professional ya self-employed vyakti hain, to bank aamtaur par aapki income tax return (ITR), GST return aur banking behaviour ka analysis karta hai.
If you're a business owner, shopkeeper, professional, or otherwise self-employed, banks typically study your income tax returns (ITR), GST returns, and banking behaviour.
उदाहरण: ITR में वार्षिक आय ₹12 लाख दिखाई गई है, यानी मासिक आय ₹1 लाख। 60% FOIR पर EMI क्षमता ₹60,000 बनती है — इस पर होम लोन पात्रता लगभग ₹71–72 लाख के आसपास बन सकती है (ब्याज दर और अवधि के अनुसार)।
Example: ITR mein annual income ₹12 lakh dikhaayi gayi hai, matlab monthly income ₹1 lakh. 60% FOIR par EMI capacity ₹60,000 banti hai — isse home loan eligibility lagbhag ₹71–72 lakh ke aas-paas ban sakti hai (interest rate aur tenure ke hisaab se).
Example: ITR shows an annual income of ₹12 lakh, i.e. ₹1 lakh a month. At 60% FOIR, EMI capacity is ₹60,000 — this points to eligibility of roughly ₹71–72 lakh, depending on rate and tenure.
कई बैंक और हाउसिंग फाइनेंस कंपनियां छोटे व्यवसायियों के लिए GST आधारित होम लोन भी प्रदान करती हैं, जिसमें बैंक केवल ITR पर निर्भर नहीं रहता बल्कि व्यवसाय के वास्तविक टर्नओवर को भी देखता है।
Kai banks aur housing finance companies chhote businessmen ke liye GST based home loan bhi provide karti hain, jismein bank sirf ITR par depend nahi karta balki business ke actual turnover ko bhi dekhta hai.
Many banks and HFCs also offer GST-based home loans for small business owners, where the bank looks beyond ITR to actual business turnover.
उदाहरण: GST टर्नओवर ₹60 लाख प्रतिवर्ष, यानी ~₹5 लाख मासिक बिक्री। अनुमानित लाभ मार्जिन 20% मानने पर अनुमानित मासिक आय ₹1 लाख बनती है। 60% FOIR पर EMI क्षमता ₹60,000 — इसके आधार पर होम लोन पात्रता तय की जा सकती है। हर बैंक का मॉडल अलग होता है और वास्तविक गणना संस्था अनुसार बदल सकती है।
Example: GST turnover ₹60 lakh per year, yaani ~₹5 lakh monthly sales. Estimated profit margin 20% maan kar estimated monthly income ₹1 lakh banti hai. 60% FOIR par EMI capacity ₹60,000 — isके aadhar par home loan eligibility decide ki ja sakti hai. Har bank ka model alag hota hai aur actual calculation institution ke hisaab se badal sakti hai.
Example: GST turnover of ₹60 lakh a year, i.e. ~₹5 lakh in monthly sales. Assuming a 20% profit margin, estimated monthly income is ₹1 lakh. At 60% FOIR, EMI capacity is ₹60,000, which can determine eligibility. Every bank's model differs, and the actual calculation varies by institution.
कुछ बैंक और HFC ऐसे ग्राहकों को भी होम लोन देते हैं जिनकी घोषित आय सीमित है लेकिन बैंक खाते में नियमित और मजबूत लेन-देन दिखाई देता है। इसे Banking Surrogate Program भी कहा जाता है।
Kuch banks aur HFC aise customers ko bhi home loan dete hain jinki declared income limited hai lekin bank account mein regular aur strong transactions dikhayi dete hain. Ise Banking Surrogate Program bhi kaha jata hai.
Some banks and HFCs also lend to customers with limited declared income but consistently strong bank account activity. This is called a Banking Surrogate Program.
उदाहरण: पिछले 12 महीनों में औसत मासिक क्रेडिट ₹2 लाख और औसत मासिक बैलेंस ₹75,000। बैंक इस पैटर्न से अनुमानित मासिक आय ₹80,000 मानता है, तो 60% FOIR पर EMI क्षमता ₹48,000 बनती है — जिससे होम लोन पात्रता लगभग ₹57 लाख के आसपास बन सकती है।
Example: pichhle 12 mahino mein average monthly credit ₹2 lakh aur average monthly balance ₹75,000. Bank is pattern se estimated monthly income ₹80,000 maanta hai, to 60% FOIR par EMI capacity ₹48,000 banti hai — jisse home loan eligibility lagbhag ₹57 lakh ke aas-paas ban sakti hai.
Example: average monthly credit of ₹2 lakh and average monthly balance of ₹75,000 over 12 months. If the bank estimates monthly income at ₹80,000 from this pattern, EMI capacity at 60% FOIR is ₹48,000 — pointing to eligibility of roughly ₹57 lakh.
होम लोन पात्रता हमेशा तीन प्रमुख आधारों पर तय होती है — आपकी आय और EMI क्षमता (FOIR), संपत्ति का मूल्य (LTV), और आपकी क्रेडिट प्रोफाइल (CIBIL Score)। बैंक हमेशा इन तीनों का संयुक्त मूल्यांकन करता है और उसी के आधार पर अंतिम लोन राशि स्वीकृत करता है।
Home loan eligibility hamesha teen pramukh aadharon par decide hoti hai — aapki income aur EMI capacity (FOIR), property ki value (LTV), aur aapki credit profile (CIBIL Score). Bank hamesha in teenon ka combined evaluation karta hai aur usi ke aadhar par final loan amount approve karta hai.
Home loan eligibility always rests on three pillars — your income and EMI capacity (FOIR), the property's value (LTV), and your credit profile (CIBIL score). The bank evaluates all three together to arrive at the final approved amount.
Fixed Obligation to Income Ratio — यह बताता है कि आपकी मासिक आय का कितना हिस्सा EMI में जा सकता है। ज़्यादातर बैंकों में यह 60-70% तक होता है।
Fixed Obligation to Income Ratio — ye batata hai ki aapki monthly income ka kitna hissa EMI mein ja sakta hai. Zyaadatar banks mein ye 60-70% tak hota hai.
Fixed Obligation to Income Ratio — the share of your monthly income that can go toward EMIs. Usually capped at 60-70% by banks.
Loan to Value — बैंक संपत्ति के मूल्य का कितना प्रतिशत लोन के रूप में देगा। ₹30 लाख तक की प्रॉपर्टी पर यह 90% तक हो सकता है।
Loan to Value — bank property ki value ka kitna percentage loan ke roop mein dega. ₹30 lakh tak ki property par ye 90% tak ho sakta hai.
Loan to Value — the percentage of a property's value the bank will lend. Up to 90% for properties valued up to ₹30 lakh.
आमतौर पर नहीं — ज़्यादातर बैंक लोन रजिस्ट्री वैल्यू के आधार पर कैलकुलेट करते हैं। कुछ लेंडर होम इम्प्रूवमेंट या रेनोवेशन के लिए अतिरिक्त फंडिंग दे सकते हैं।
Aamtaur par nahi — zyaadatar banks loan registry value ke aadhar par calculate karte hain. Kuch lenders home improvement ya renovation ke liye additional funding de sakte hain.
Usually not — most banks base the loan on registry value. Some lenders may offer extra funding for home improvement or renovation.
ITR, GST रिटर्न और बैंकिंग व्यवहार के आधार पर। कुछ बैंक GST टर्नओवर या बैंक अकाउंट में नियमित क्रेडिट पैटर्न के आधार पर भी लोन देते हैं।
ITR, GST returns aur banking behaviour ke aadhar par. Kuch banks GST turnover ya bank account mein regular credit pattern ke aadhar par bhi loan dete hain.
Based on ITR, GST returns, and banking behaviour. Some banks also lend based on GST turnover or a regular bank credit pattern.
अच्छा CIBIL स्कोर बनाए रखें, मौजूदा EMI कम करें, co-applicant जोड़ें, और आय के सभी स्रोत डिक्लेयर करें।
Achha CIBIL score maintain karein, existing EMI kam karein, co-applicant jodein, aur income ke saare sources declare karein.
Maintain a good CIBIL score, pay down existing EMIs, add a co-applicant, and declare all income sources.